【オーナー向け】賃貸の空室対策12選！空き部屋が埋まらない理由も解説

 

総務省統計局の調査によれば、2023年時点での賃貸の空き家率は約18.6%にものぼります。この割合は年々増えており、今後も増えると予想されています。

 

ただ実際には「どんな空室対策をすれば良いのか思いつかない」「そもそも空室が埋まらない原因って何？」などと悩んでいる方も多いでしょう。

 

そこで本記事では賃貸の空室対策を12個紹介します。また、空室が埋まらない主な理由や適切な対策を見極めるポイントなどもまとめているので、ぜひ参考にしてください。

 

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賃貸物件の空室が埋まらない7つの理由

まずは、なぜ空室が埋まらないのかという原因を正確に把握することが大切です。空室が埋まらない主な理由を7つご紹介します。

• 理由①：立地が悪い

• 理由②：家賃が相場よりも高い

• 理由③：初期費用が高すぎる

• 理由④：マンションやアパート全体が古い

• 理由⑤：入居条件が厳しい

• 理由⑥：部屋や設備が古い

• 理由⑦：広告の掲載が不十分

理由①：立地が悪い

最寄り駅からの距離、周辺の商業施設の有無、治安、騒音など、物件の立地は入居者が最も重視する要素の一つです。

駅から遠い、坂道が多い、近隣にスーパーやコンビニがないといった立地条件は、それだけで大きなハンディキャップとなります。

ただ、立地が悪いとしても変えることはできないので、後述する家賃設定の見直しや設備の充実化といった他の要素で魅力を補う必要があります。

理由②：家賃が相場よりも高い

入居希望者は、必ずと言っていいほど近隣の類似物件と家賃を比較検討しています。

あなたの物件の家賃が、間取り・築年数・設備などが同程度の周辺物件の相場よりも高く設定されていないか調査してみてください。

もし他のほとんどの物件が数百円から数千円ほど安い場合、あなたの物件は周辺の相場よりも高いということになります。

たった数百円や数千円でも年間で計算すると1万円近くかそれ以上の差が生まれることもあるので、当然少しでも安い賃料の物件に人は流れてしまうでしょう。

オーナー自身の「このくらいの家賃は欲しい」という希望だけでなく、客観的な市場調査に基づいた、競争力のある家賃設定になっているかを見直すことが重要です。

理由③：初期費用が高すぎる

月々の家賃だけでなく入居時にかかる初期費用も、入居のハードルを大きく左右します。

敷金、礼金、仲介手数料、鍵交換費用、火災保険料など、初期費用は家賃の数ヶ月分にものぼることがあります。

特に、引っ越し費用などで出費がかさむ入居希望者にとって、高額な初期費用は大きな負担です。

「敷金・礼金ゼロ」や「フリーレント」といったキャンペーンを導入するだけで、問い合わせの数が劇的に増えるケースも少なくありません。

理由④：マンションやアパート全体が古い

たとえ室内が綺麗でも、エントランスや廊下といった共用部が汚れていたり、外壁の塗装が剥がれていたりすると、物件全体が暗く汚く見えてしまいます。

管理が行き届いていない物件というネガティブな印象を持たれてしまい、内見の段階で入居希望者の意欲を削いでしまうのです。

定期的な清掃はもちろん、古くなった集合ポストの交換や共用部の照明を明るいLEDに変えるといった比較的小さな投資でも物件の印象は大きく改善できます。

理由⑤：入居条件が厳しい

より良い入居者に長く住んでもらいたいという思いから、入居条件を厳しく設定しすぎていないでしょうか。

たとえば、「ペット不可」「楽器不可」「二人入居不可」「外国籍不可」といった制限を設けすぎると、入居条件に合致する人が非常に限られてしまいます。

近年のライフスタイルの多様化に合わせて、例えば「小型犬1匹まで相談可」にする、あるいは「保証会社への加入」を条件に少し条件を緩和するといった対応も検討してみましょう。

理由⑥：部屋や設備が古い

室内が綺麗にリフォームされていても、エアコン・給湯器・キッチン・トイレといった設備が古いと入居者に敬遠される原因になります。

特に、インターネット無料、宅配ボックス、モニター付きインターホン、浴室乾燥機といった設備は、現代の入居者にとって当たり前の設備になりつつあります。

全ての設備を最新にするのは難しくても、入居者にとってニーズの高い設備から優先的に導入することで、物件の競争力を高めることができます。

理由⑦：広告の掲載が不十分

そもそも物件の情報が少なすぎて、入居希望者に敬遠されている可能性もあります。

仲介業者に任せきりにせず、SUUMOやHOME'Sといったポータルサイトに物件情報がどのように掲載されているかを確認してみましょう。

写真の枚数が少ない、画質が暗い、アピールポイントが書かれていない、といった状態では数多の物件の中に埋もれてしまいます。

掲載する写真を増やしたり周辺情報を細かく記載したりと、広告も工夫することが重要です。

賃貸物件の空室対策おすすめ12選

続いて、賃貸物件の空室対策を12個紹介します。

• 対策①：物件情報を充実させる

• 対策②：オンライン内見を導入する

• 対策③：共用部を掃除する

• 対策④：新しい設備を導入する

• 対策⑤：セキュリティ対策を強化する

• 対策⑥：リフォームやリノベーションを行う

• 対策⑦：バリアフリー化する

• 対策⑧：入居の条件を緩める

• 対策⑨：家賃・更新料・敷金・礼金を下げる

• 対策⑩：管理会社や仲介業者を変更する

• 対策⑪：他の決済サービスにも対応する

• 対策⑫：紹介制度を設ける

物件に空室ができる理由を調査したうえで、最適な空室対策を実行しましょう。

対策①：物件情報を充実させる

まず、SUUMOやHOME'Sなどのポータルサイトに掲載されている物件情報を、最大限まで充実させましょう。

写真はプロに依頼するのがベストですが、自分で撮る場合でも晴れた日の日中に部屋を掃除してから撮影するだけで印象は大きく変わります。

物件の魅力を伝えるキャッチコピーや周辺環境の情報を具体的に記述することも重要です。

また、「陽当たり良好！」といった当たり障りのない説明だけでなく、「南向きの窓から明るい光が差し込みます」と書くほうが、生活のイメージが湧きやすくなるのでおすすめです。

対策②：オンライン内見を導入する

時間や場所を問わずに物件の様子を確認できるオンライン内見を導入するのもおすすめです。

遠方に住んでいる人や仕事で忙しい人でも部屋の様子を見ることができるようになるので、入居を希望する人が一気に増える可能性があります。

オンライン内見には、スマートフォン一つで始められる簡単なものから、360度カメラを使ったVR内見まで、様々な種類があります。

お部屋の広さや間取りに合わせて、最適なサービスを選んでみましょう。

対策③：共用部を掃除する

入居希望者が内見で最初に目にするのは、エントランスや廊下、階段といった共用部です。

ここが汚れていると、お部屋自体はきれいでも物件全体の印象が下がってしまう可能性があります。

そのため、オーナー自身で定期的に清掃を行ったり清掃業者に依頼したりして、常に清潔な状態を保つよう心がけてください。

ゴミ置き場の整理整頓、切れた電球の交換、雑草の除去といった、細かいところまで気を配ることで印象は大きく向上するでしょう。

対策④：新しい設備を導入する

入居者に人気の高い設備を導入することで、物件の付加価値を高めることができます。

たとえば、無料インターネット（Wi-Fi）は、今や学生・社会人を問わず最もニーズの高い設備の一つです。

また、オートロックがない物件でも、各戸のドアにスマートロックを後付けすれば、セキュリティと利便性を向上させられます。

そのほか、宅配ボックスやモニター付きインターホンなども、比較的少ない投資で大きな効果が期待できる人気の設備です。

対策⑤：セキュリティ対策を強化する

セキュリティ対策を強化するのも一つの手です。特に女性の入居者は、セキュリティの高さを非常に重視する傾向にあります。

おすすめは、オートロックの設置です。オートロックは初期費用が高額なうえに維持費もかかりますが、空室が長期化するよりは思い切って投資する価値があると言えます。

家賃が1万円ほど高くなっても、オートロック付きの物件に住みたいという女性が多いためです。また、小さい子どものいる家族にもオートロックは需要があります。

そのほか、モニター付きインターホンや防犯カメラの設置なども、空室対策として有効です。

対策⑥：リフォームやリノベーションを行う

築年数が古い物件でも、リフォームやリノベーションで内装を一新すれば、新築同様にすることができます。

古くなったキッチンやバスルームを最新の設備に入れ替えたり、和室をフローリングの洋室に変更したりするだけでも、入居希望者はぐんと増えます。

また、壁紙の張り替えや照明の交換など、オーナー自身でもできるような簡単な模様替えでも効果が見込めるでしょう。

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対策⑦：バリアフリー化する

高齢化社会の進展に伴い、バリアフリー対応の賃貸物件の需要はますます高まっています。

物件のメインターゲット層が高齢者の場合は、室内の段差をなくしたり廊下やトイレに手すりを設置したりといったバリアフリー化をすると良いでしょう。

玄関にスロープを設けたりホームエレベーターを設置したりといった、より本格的な改修をするのもおすすめです。

費用は高額となりますが、長期的な視点で見れば有効な投資となるはずです。

対策⑧：入居の条件を緩める

前述の通り、「ペット可」「二人入居可」「楽器相談可」「事務所利用可」など、これまで厳しくしていた入居条件を少し緩和するだけで、新たなターゲット層にアプローチできます。

もちろん、それに伴って多少のリスクも発生すると思うので、「敷金を1ヶ月分多く預かる」「防音マットを敷くことを義務付ける」といったルールを代わりに設けると良いでしょう。

入居希望者は簡単なルールを守れば数少ない入居可能な物件に住めるようになりますし、オーナーはリスクを軽減しながら空室を埋めることが可能となります。

対策⑨：家賃・更新料・敷金・礼金を下げる

様々な対策を講じても空室が埋まらない場合、家賃や初期費用を引き下げることも検討しましょう。

まずは、敷金・礼金をゼロにする「ゼロゼロ物件」や最初の1〜2ヶ月の家賃を無料にする「フリーレント」から検討するのがおすすめです。

オーナーの一時的な負担は増えますが、家賃そのものを下げるよりも将来的な収益への影響は少なくて済みます。

家賃を下げるのは最後の手段ですが、長期空室による損失と天秤にかけて適切なタイミングで決断しましょう。

対策⑩：管理会社や仲介業者を変更する

もし、あなたが依頼している管理会社や仲介業者の動きが鈍いと感じているなら、思い切って会社や業者の変更を検討するのも一つの手です。

ポータルサイトへの掲載内容が薄かったり内見希望への対応が遅かったりすると、せっかくの機会を逃してしまいます。

複数の仲介業者と契約する「一般媒介契約」に切り替え、業者間の競争を促すのも効果的です。

地元の情報に強く、熱心に営業活動をしてくれるパートナーを見つけることが非常に重要です。

対策⑪：他の決済サービスにも対応する

近年は、家賃の支払い方法も多様化しています。

従来の銀行振込や口座振替だけでなくクレジットカード決済にも対応することで、入居者の利便性が大きく向上します。

カードのポイントを貯めたいと考えている入居者にとっては、物件選びの決め手になることもあるのです。

初期費用の分割払いに対応するなど支払い方法の選択肢を広げることも、入居のハードルを下げる有効な手段です。

対策⑫：紹介制度を設ける

既に入居している住民の方に新しい入居者を紹介してもらう「紹介制度」も、低コストで始められる空室対策です。

紹介制度としては、紹介してくれた入居者と新しく入居した方の両方に、商品券や家賃割引などのインセンティブを提供するのが一般的です。

紹介制度を導入することで、質の良い入居者が増えたり長く住んでもらえたりすることにも期待できます。

賃貸物件の空室対策は入居者のニーズの見極めがカギ

ここまで様々な空室対策をご紹介しましたが、闇雲にすべてを行っても効果は薄くコストがかさむだけです。

最も重要なのは、あなたの物件があるエリアの入居者のニーズを正確に見極めてそれに合った対策を講じることです。

たとえば、大学の近くにあるワンルームであれば、学生向けの無料インターネットや家具・家電付きといった設備が喜ばれるでしょう。ファミリー層が多く住む静かな住宅街であれば、追い焚き機能や浴室乾燥機、セキュリティ対策などに需要があります。

このようにまずは、自分の物件が「誰に」「どのような価値を提供できるのか」を、立地や周辺環境から徹底的に分析してターゲット層を明確にすることが大切です。その上で、ターゲットに最も響く対策から優先順位をつけて実行していきましょう。

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まとめ｜賃貸の空室対策を行って入居者を増やそう

本記事では、賃貸に空室ができる主な原因や有効な空室対策などを紹介しました。

賃貸物件の空室対策は一つの正解があるわけではなく、物件の立地やそのエリアに住む人のニーズなどによって取るべき対策も異なってきます。

まずは、あなたの物件の強みと弱みを客観的にリストアップすることから始めてみましょう。そして、この記事でご紹介した対策の中から、ご自身の物件のターゲット層に最も響くであろう施策を、優先順位をつけて実行してみてください。

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